На прошлой неделе в Москве подписали первый договор о комплексном развитии территории (КРТ), который позволит застроить часть производственной зоны «Октябрьское поле» на северо-западе столицы. Вместо старых полуразрушенных зданий там к 2026 году появятся жилые дома, обеспеченные всей необходимой социальной инфраструктурой, и технопарк. Однако это только начало: в ближайшие годы город с помощью механизма КРТ планирует начать масштабное преображение производственных зон Москвы. О том, какие зоны застроят в первую очередь и какие преимущества дает КРТ, журналу PromMoskow рассказала директор Агентства промышленного развития города Москвы Ирина Дегтярева.
– Для начала поясните, пожалуйста, что такое комплексное развитие территорий (КРТ) и чем отличаются такие соглашения от обычной застройки?
– Механизм КРТ появился после соответствующих изменений в федеральном законодательстве в 2017 году. Он позволяет реализовать комплексные проекты строительства и реконструкции преимущественно на застроенных территориях, предусмотреть все необходимые для комфортной жизни элементы – выдержать баланс между жильем и необходимыми рабочими местами, гарантировать строительство необходимой социальной инфраструктуры. Москве КРТ в том числе поможет решить проблему с заброшенными производственными зонами, часть которых фактически не используется для производственных целей и находится в полуразрушенном состоянии. Почему с этими территориями такие большие сложности? Потому что там сегодня, как правило, много правообладателей небольших земельных участков и объектов капитального строительства, которые не хотят развиваться и самостоятельно не реализуют проекты. Соответственно, площади у них маленькие, застройка получается точечная – соединить воедино, комплексно преобразить целый квартал точно не получится. Или, например, есть территория, по которой когда-то уже разработали проект планировки, но по разным причинам он так и не реализован на сегодняшний день. В итоге мы получаем, с одной стороны, дефицит городских территорий для развития, а с другой – наличие территорий, пригодных для улучшения городской среды, но принадлежащих правообладателям, которые не желают их развивать. И все это в столице.
В этих случаях на помощь приходит механизм КРТ. Плюс этого механизма в том, что он нормативно закрепляет права и обязанности сторон – города и инвестора. Он позволяет городу определять, что назначение объектов, которые будут построены на той или иной территории, а также устанавливать сроки строительства и ответственность за их нарушение. При этом если договором о КРТ предусмотрено, например, строительство и жилых, и производственных объектов, то город регулирует сроки и очередность строительства объектов разного назначения, тогда у инвестора не получится построить жилые кварталы и «забыть» про рабочие места. Худший сценарий, если договор будет расторгнут и начнутся поиски другого инвестора.
Также важно отметить, что все проекты КРТ начинаются с разработки документации по планировке территории, благодаря которой обеспечивается устойчивое развитие территории.
Кроме того, если в других регионах КРТ – это преимущественно жилищное строительство, то в Москве КРТ – это еще и создание рабочих мест. При формировании проектов КРТ мы придерживаемся правила: 50% – жилая застройка и 50% – промышленная и общественно-деловая. Причем в первую очередь отдаем предпочтение именно промышленным объектам, а не офисам, особенно там, где это позволяет местоположение и градостроительные ограничения.
– То сейчас есть понимание, что промышленность в черте города Москвы нужна?
– Во-первых, мы хотим, чтобы все знали, какая у нас промышленность. Она не грязная, она высокотехнологичная, экологичная и наукоемкая! При этом она очень нужна и городу, и его жителям: это и налоги в бюджет, и новые рабочие места.
Многие собственники, особенно те, у которых нет опыта работы в промышленности, кто сдает в аренду старые склады ангарного типа, не понимают экономику промышленного объекта, не хотят заниматься реконструкцией принадлежащих им ветхих зданий, даже заниматься благоустройством территории не хотят. Не понимают, что это позволит привлечь арендатора на класс выше, который больше заплатит.
А город готов этим заниматься. При этом в рамках КРТ мы видим преимущества не только для города: налоги, благоприятную городскую среду, довольных жителей, которые видят из окон не руины, а современный город, им есть куда выйти погулять, для них в шаговой доступности расположена вся необходимая инфраструктура, но еще и для тех, кто потом туда с рабочими придет: новое высокотехнологичное производство, IT-кластер, технопарк или офисы.
Конечно, это перспектива длинная, но городу она выгоднее. Да, жилье приносит прибыль здесь и сейчас, но на этом все. А производство будет давать поступления в бюджет долгие годы.
– Насколько для инвесторов эти длинные инвестиции интересны?
– С 2017 года за время работы с КРТ о нем узнали и заинтересовались практически все системные застройщики, которые есть в Москве, и даже интересовался проектом застройщик из Сибири. Они тоже хотели выйти на московский рынок именно через КРТ, который очень понятен, прозрачен и это работа с городом, то есть с надежным партнером.
Что касается нынешних правообладателей территорий, то мы регулярно проводим с ними рабочие совещания, каждую неделю с кем-то встречаемся, регулярно консультируем по вопросам КРТ, узнаем, как дела и чем можем помочь. Изначально на КРТ они реагировали плохо, кто-то игнорировал наши письма и приглашения на совещания, кто-то угрожал судами. Но на самом деле правообладатели просто не понимали, как этот механизм работает. После наших разъяснений, на которые, кстати, мы не жалеем времени, отношение меняется. А потом срабатывает сарафанное радио, и интерес к проектам растет.
Впрочем, в следующем год мы планируем провести большие мероприятия по продвижению КРТ. Чтобы у нас появлялось больше проектов и чтобы узнавали об этом механизме как можно больше людей, особенно в профессиональных сферах.
– Какие обязательства ложатся на инвестора?
Обязательства ложатся не только на инвестора. Это взаимные обязательства, в том числе которые на себя берет город. Если мы говорим о проекте КРТ по инциативе города с привлечением инвестора через аукцион, то первое, что должен сделать победитель аукциона, – разработать документацию по планировке территории, которую город либо утверждает, либо направляет на доработку.
При этом город берет на себя обязательства по обеспечению условий для реализации проекта и, конечно, выполняет все необходимые административные процедуры. В суды, например, если есть какие-то споры по изъятию, идет город.
Конечно, все обязательства, прописываем в договоре о КРТ и указываем сроки их исполнения.
– Есть ли подобие КРТ в Европе? Как они закрывают такие площадки?
– Да, есть. Например, в Европе уже много лет применяются различные механизмы по комплексному развитию неэффективно используемых территорий. Как правило, они реализуются в рамках тех или иных схем частно-государственного партнерства, а конкретные инструменты (особенно для крупных проектов, таких как Docklands в Лондоне или Defence в Париже) разрабатывались индивидуально под конкретный проект, учитывая его особенности. Кроме того, развитию многих проектов дают импульс различные Европейские и мировые организации, которые предоставляют гранты для целей промышленного развития (Фонд GEF в рамках организации UNIDO), устойчивого развития (Фонд по поддержке целей устойчивого развития, принятых ООН) и прочие.
В США действует сопоставимая с нашим КРТ федеральная программа «Зоны развития возможностей» (Opportunity Zones). Программа создана в 2018 году в рамках закона о налоговых отчислениях и рабочих местах с целью улучшения экономической ситуации в наиболее сложных районах страны. В программу Opportunity Zones вошли более 8700 территорий (по состоянию на 2019 год), начиная от небольших по площади участков в несколько гектаров до особо крупных, сопоставимых по размерам с поселениями. В таких зонах создаются налоговые стимулы для частных инвесторов, кроме того, совместно с частными компаниями был разработан ряд инструментов, которые помогают оценить потенциал территорий или подобрать наиболее подходящий участок для дальнейшего развития: Inclusive Growth Map от MasterCard, Аналитические отчеты от Stats America и др.
– Есть ли оценки, сколько проектов КРТ в Москве может быть реализовано?
– Мы провели большую работу и на сегодняшний день обследовали уже 100% промышленных территорий города Москвы – это около 14,8 тыс. га, буквально ногами обошли. Из них около 3,2 тыс. га территории с действующими предприятиями, организациями; 6,2 тыс. га – городские застроенные территории, не относящиеся к промышленной сфере, а 5,4 тыс. га – территории, потенциально пригодные для градостроительного развития. Из них 1,9 тыс. га составляют территории, которые рассматриваются для развития в рамках механизма КРТ. По нашим подсчетам, КРТ даст городу более 500 тыс. рабочих мест и почти 3 трлн в бюджет в виде налогов и платы за изменение разрешенного вида использования земли. Общий объем инвестиций в реализацию проектов может составить около 7 трлн руб.
Саму программу по подготовке предложений о КРТ мы завершаем и переходим в стадию работы с инвесторами, в том числе промышленными, планируем проведение аукционов на право заключения договоров о КРТ и т.д.
Первой под комплексное развитие попала территория части производственной зоны «Октябрьское поле». Также до конца года мы планируем в рамках механизма КРТ выставить на торги промзону на севере столицы «Коровино» и принять решение о КРТ по инициативе города в отношении промзоны «Автомоторная». Общая площадь обеих промзон примерно 100 га, на них можно будет построить около 2,5 млн кв. м недвижимости. Сейчас мы дорабатываем необходимую документацию. Вся информация о проектах будет абсолютно открытой, ее можно будет найти на сайте Департамента инвестиционной и промышленной политики. Если вдруг с этим возникнут сложности, то можно обратиться в Агентство промышленного развития города Москвы.